不動産の売却を行う機会は、人生においてそう何度も訪れるものではありません。多くの方が不慣れな状態でスタートするため、売却を成功させるためには事前に具体的な手順や注意点を理解しておくことが大切です。

以下の図は、不動産売却の大まかな流れと、トラブルを防ぐために注意したいポイントです。

この記事では、売却の流れに沿って、どのような点に注意すべきか詳しく解説します。また、土地・一戸建て・マンションの物件種別に押さえておくべきポイントも併せてご紹介します。最後までお読みいただき、不動産売却に関する不安を払拭してください。

1.不動産売却前の注意点

不動産売却時にはトラブルを回避するために、事前に確認しておくべきポイントがいくつかあります。ここではまず、売却手続きをスタートする前に確認すべき注意点について見ていきましょう。

1-1.不動産売却の流れを知っておく

不動産の売却をしたいと思っても、いきなり不動産会社に飛び込むのは禁物です。売却の流れは、「準備期間」「売却活動」「引き渡し・売却後」の3つに分けられます。
各期間に進めておくことを確認しましょう。

1-2.登記情報に間違いがないかを確認しておく

売却前に、まずは所有する家やマンション、土地の登記情報などについて確認しておきましょう。

原則として、不動産の売却は所有者本人にしか行えません。そのため、売却を進めるうえでは、「登記済権利証」（登記識別情報通知書）を用意して、権利に関する状態を客観的に証明する必要があります。

このときに注意しておきたいのは、相続や離婚などによって不動産の所有者が変わっているケースです。特に、付き合いのなかった親族からの不動産の相続や遠方の土地売却の際には見逃しがちなため、注意が必要です。所有権の移動時に正しく登記手続きを行っていなければ、売却を進められなくなってしまうため、登記情報に誤りがないか確認しておく必要があるのです。

相続した不動産を売却する注意点として、現在の所有者と登記の記載事項が異なる場合は、売却をスタートする前に自分で変更を行うか、司法書士に相談して手続きを済ませる必要があることを覚えておきましょう。

1-3.住宅ローンの状況についてチェックしておく

住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、引き渡しまでに完済をしたうえで、金融機関による抵当権を抹消する必要があります。返済には売却代金を充てることもできますが、万が一残債が売却代金を上回ってしまう（オーバーローン）場合は、差額を自己資金などで補わなければなりません。

そのため、売却を進める前には住宅ローン残債を確認しておくことが大切です。そのうえで不動産会社に査定依頼を行い、残債以上の価格で売れるのか目安をチェックしましょう。

1-4.売却にかかる諸費用を把握する

不動産を売却したお金がすべて手元に残るわけではありません。不動産の売却価格の4～6％ほどが、諸費用として差し引かれると心得ておきましょう。

家を売った際にかかる諸費用の項目は以下の通りです。

費用の項目	内容	費用の目安
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬	取引金額に応じて計算される
印紙代	売買契約時の契約書にかかる税金	1～3万円
一括返済の手数料	金融機関に支払う手数料	1～4万円
登録免許税	抵当権の抹消登記にかかる税金	1,000円×件数
司法書士依頼料	登記手続きを代行してもらう依頼料	1～2万円
その他の費用	引っ越し費用・ハウスクリーニング費用・測量費用など	条件によって異なる

金融機関や司法書士に支払う手数料はあくまで目安ですので、事前に問い合わせて確認しておくと安心です。

また、仲介手数料の計算方法は、関連記事で詳しく紹介しています。併せてご確認ください。

1-5.あらかじめ自分で相場を調べておくことも重要

不動産には定価がなく、経済の動きや需要と供給のバランス、立地環境の変化といったさまざまな要因によって価格が変動します。

そのため、納得のいく価格で売却するためには、自分でもあらかじめ相場を調べておくことが大切です。
相場を調べる方法にはさまざまな種類がありますが、国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産流通機構が運営しているREINS（レインズ・マーケット・インフォメーション）などを活用すれば、インターネット上から無料で過去の不動産取引データを参照することができます。立地や面積、築年数といった条件の類似した取引事例を複数調べれば、売りたい不動産のおおまかな相場が算定可能です。

2.不動産売却時の注意点

不動産売却には多くの手順があるので、ステップごとに整理しながら注意点を把握していくことが大切です。ここでは、家を売る時の注意点として、具体的に意識すべきポイントを解説します。

2-1.不動産売却はどこがいい？一括査定について理解する

不動産の売却を成功させるには、仲介を担う不動産会社が重要な存在となります。

査定依頼を通じて、安心して任せられる不動産会社であるのかを確かめることが大切です。

1社ずつ査定依頼を行うのは時間や手間がかかりますが、不動産の一括査定サービスを利用すれば、一度に複数の不動産会社に査定依頼を行えるので便利です。

複数の会社から送られてくる査定結果を見れば、売却しようとする不動産の価格の目安が分かり、売却するタイミングを見極めることにも役立つでしょう。一括査定サービスの「IELICO（イエリコ）」は不動産売却HOME4U（ホームフォーユー）での長年培った実績をもとに、厳選された不動産会社を紹介しています。

2,100社を超える不動産会社と提携しており、大手企業から地域密着型の不動産会社まで幅広くカバーしているので、自分に合った会社を見つけられるはずです。また、16,000件を超える口コミから評判の良い不動産会社を探せる点も、イエリコの大きな特徴です。

NTTデータグループがサービスを運営しており、個人情報の取り扱いについてプライバシーマークを取得していることもあり、安心して査定依頼を行えます。不動産の売却では多くの個人情報をやりとりするため、セキュリティがしっかりしたサービスを選ぶことが重要です。

不動産会社によって得意分野や実績が異なるため、同じ物件であっても査定額は違ってきます。納得のいく形で不動産売却を進めるためにも、イエリコをぜひ活用してみましょう。

2-2.媒介契約の違いを正しく理解する

仲介で売却を行う場合は、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動へと進みます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ異なる特徴を持っているため、売却の目的や不動産の条件に応じて最適な方法を選択することが大切です。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数の不動産会社との同時契約	○	×	×
自分で見つけた相手との取引	○	○	×
契約の有効期間	指定なし（基準は3ヶ月以内）	3ヶ月以内	3ヶ月以内
REINSへの登録義務	なし	7日以内	5日以内
売却活動の報告義務	なし	14日に1度	7日に1度

一般媒介契約は「複数の不動産会社と同時契約が可能」なほか、「自分で見つけた相手との取引（自己発見取引）も可能」であり、売り主にとってもっとも自由度の高い方法です。一方、REINSへの登録義務や売却活動の報告義務がないため、不動産会社にとっても制限が緩い契約となります。

また、不動産会社からすれば、他社に案件を奪われてしまう可能性も懸念されるため、専任媒介契約・専属専任媒介契約と比べて積極的な売却活動を行いにくい面もあります。そのため、「広く不動産会社に依頼したい」「自分でも買い手を見つけられる可能性が高い」場合には一般媒介契約、「売却がやや難しい」「積極的な売却活動を期待したい」といった場合には専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶといった使い分けが重要です

売却の目的に合わせた契約形態を選ぶことで、不動産の売却をスムーズに進められます。不動産会社と媒介契約を結ぶときには、どの契約形態が良いかを担当者に相談してみましょう。

2-3.売り出し価格は不動産会社と相談しながら決める

売り出し価格の設定は、売却の成功を左右する重要なポイントであり、媒介契約を結んだ不動産会社と丁寧に相談しながら決めることが大切です。実績のある不動産会社であれば、相場についてもよく把握しているため、適切なアドバイスが期待できます。

そのうえで、スケジュールに余裕があるなら相場よりも少し高めで売り出す、早く売却したい場合は相場よりも少し安めで売り出すのがコツです。売却の事情によっても適した価格設定は異なるので、要望も含めて相談することが大切です。

不動産の売却をスムーズに進めるならば、類似物件の成約実績がある不動産会社を選ぶと良いでしょう。過去の成約実績などをきちんと提示してもらえるかも、不動産会社を選ぶときの重要なポイントになります。

なお、売却を急ぐ場合は、買取をしてくれる不動産会社を選ぶのもひとつの手段です。信頼できる不動産会社を探したい場合には、下記の記事も併せてご覧ください。

2-4.内覧前の準備・当日の対応は重要

一戸建て・マンションの売却においては、購入希望者が見つかると内覧（内見）が行われるのが一般的です。内見は物件の状態を確かめる重要な機会であり、購入の意思を左右する分岐点にもなり得るため、丁寧に準備を進めましょう。

具体的には、室内の整理整頓、気になりやすい箇所の清掃があげられます。特に玄関・水回り・ベランダなどは目につきやすいため、念入りに清掃を行うことが大切です。

また、日常生活によって汚れやニオイが染みついてしまいやすい水回りは、必要に応じてハウスクリーニングを依頼するのも1つの選択肢です。不動産会社によっては、内見前のハウスクリーニングを無料で行ってくれるところもあるので、付帯サービスにも目を向けながら依頼先を選ぶと良いでしょう。

なお、内見の予約は土日や祝日に入ることが多く、できるだけ希望者に合わせた日程調整を行う必要があります。内見希望者はいくつかの物件候補を比較していると想定されるため、なるべくチャンスを逃さないよう、スケジュールにゆとりを設けておくことも大切です。

内見時の印象は、購入の意思決定に大きな影響を与えます。物件の魅力をアピールするだけでなく、内見者の立場に立って柔軟な対応をとることも、不動産の売却活動を円滑に進めていくうえでは大事なポイントです。

3.不動産売買契約と契約後の注意点

不動産に買い手がついたら一安心といきたいところですが、対応すべきことはまだまだあります。特に、売買契約や確定申告における税金対策は重要な手続きになりますので、注意すべきポイントをしっかり確認しておきましょう。

3-1.売買契約書の内容に気を付ける

購入希望者が決まったら、細かな条件を交渉して売買契約に進みます。売買契約時には、売買契約書の内容に間違いがないかを確認することが大切です。

書面には売り主、買い主の双方で取り決めた売買条件や引き渡し日のほかに、庭の整備や土地の測量をどちらが負担するかなどの細かな取り決めが記載されています。一度署名・捺印をしてしまうと、後から内容を変更することは難しいため、漏れや記載ミスがないかきちんとチェックしましょう。

なお、仲介で売却を進めた場合には、このタイミングで仲介手数料の一部（通常は半額）を支払うのが一般的です。仲介手数料の金額は売却価格に基づいて計算され、場合によっては半金でも100万円を超えるケースもあるため、事前に具体的な金額を把握しておきましょう。

3-2.引き渡し前に必要書類を準備する

売買契約の締結後は、事前に決めた期日を待って物件の引き渡しを行います。引き渡し日には売り主・買い主・不動産会社・司法書士などの関係者が集まって行い、残代金の決済、鍵の引き渡し、登記の移転手続きを済ませると売却手続きが完了となります。

通常は売買契約から引き渡し日までに1～3ヶ月程度の時間を置くため、売り主はその間に必要書類をそろえる必要があります。万が一書類に不備があると引き渡し日が後ろ倒しになってしまい、契約違反として違約金が発生する可能性もあるため注意しましょう。

なお、それほど多いケースではありませんが、売買契約を締結していても、買い主が住宅ローンの審査に落ちてしまうこともあります。その場合は、契約時の取り決めによって契約が白紙に戻り、手付金を返金しなければならないケースもあるので事前に確認しておきましょう。

また、売却した物件について保険に加入していた場合には、忘れずに解約の手続きを済ませることも大切です。

以下では不動産売却に必要な全書類を確認できます。併せてご覧ください。

3-3.売却益が出た場合は確定申告（譲渡所得税）が必要

不動産売却時は税金も発生します。特に、売却によって利益が発生した場合には、確定申告を行ったうえで納税をする必要があります。不動産売却における利益とは、売却代金から「取得費」や「譲渡費用」を引いた差益のことであり、税制上は「譲渡所得」として扱われます。

取得費とは不動産を購入した代金（建物は経過年数に応じて減価償却を行う必要がある）や購入時の仲介手数料、土地の造成費などの合計額です。また、譲渡費用は売却時の仲介手数料、土地売却のための測量費、建物を取り壊したときの解体費用などが含まれます。

取得費が明らかでない場合は、「売却価格の5％」を概算取得費として計算できますが、控除できる金額が少なくなってしまうケースも多いです。そのため、できるだけ購入・売却にかかった費用を明確にしておきましょう。

なお、売却益がなければ特に確定申告をする必要はありませんが、売却損がある場合も申告をすることで特例や控除を受けられる場合があります。確定申告の期限は、売却した翌年の2月中旬～3月中旬なので、手続きを忘れないように注意しましょう。

3-4.知らないともったいない特例・控除

マイホームの売却時には、一定の要件を満たすことで「3,000万円の特別控除」という特例が利用可能です。この制度を利用すれば3,000万円までの売却益は非課税となるので、要件に当てはまっているかどうかもあらかじめ確認しておくことが重要です。（参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）

また以下の表の通り、譲渡所得税も、所有している期間が5年を超えると税率が下がります。

譲渡所得の区分	税率
短期譲渡所得 （所有期間5年以下）	39.63％ （所得税30.63％※ ＋住民税9％）
長期譲渡所得 （所有期間5年超）	20.315％ （所得税15.315％※ ＋住民税5％）

※2013年から2037年までは、復興特別所得税として所得税額×2.1%が課されます。

不動産を売却した年の1月1日の時点で5年が経過している場合は「長期譲渡所得」、5年に満たない場合は「短期譲渡所得」として計算するので、基準日に注意が必要です。短期譲渡所得として扱われてしまうと、税率が2倍程度高くなるため、所有期間5年前後の不動産を売るときには税金面からも売却のタイミングを検討することが大切です。

売却益がなければ特に確定申告をする必要はありませんが、売却損がある場合も申告をすることで還付を受けられる場合があります。確定申告の期限は、売却した翌年の2月中旬～3月中旬なので、手続きを忘れないように注意しましょう。

4.不動産の種類ごとの注意点

一口に不動産といっても、戸建て・マンション・土地の場合で、それぞれ注意すべきポイントも異なります。物件の種類別に、以下の具体的な注意点を確認しておきましょう。

• 戸建て場合
• マンションの場合
• 土地の場合

4-1.戸建て│リフォームは不要

一定以上の築年数が経過している場合、売却前にリフォームをしたほうが売りやすいと感じる方も多いでしょう。しかし、基本的には費用をかけてリフォームをする必要はないといえます。

なぜなら、中古住宅の市場では、購入費用を安く抑える代わりに、リフォームやリノベーションに費用をかけたいといったニーズがあるためです。戸建ての場合、大掛かりなリノベーションを行えば、好みやライフスタイルに合う間取り・デザインを実現することも可能なため、こうした需要は決して少なくありません。

そのため、リフォームをしても費用の上乗せは難しく、そのままの状態で売却活動を進めるほうが売り主・買い主の双方にとってメリットが大きいのです。水回りなど、多くの方が気にする部分については多少のリフォームをしても問題ありませんが、不動産会社にも相談をしながら検討するほうが安心だといえるでしょう。

不動産売却の費用については、詳しい記事がありますので、合わせてご覧ください。

4-2.マンション│売り出し時期を見極める

マンションの場合は、戸建てや土地の売却以上に売り出すタイミングをよく見極める必要があります。特に同じ建物内でほかの部屋が売り出されていると、競合によって買い手を見つけにくくなってしまうケースがあります。

似たような条件の物件が売り出されていると明確に価格や状態を比較対照できるため、階数や方角の条件で見劣りがあれば、思うように売却が進まないこともあるのです。引き渡しのタイミングを急ぐ必要がないようなら、不動産会社に相談をして、売却のスケジュールを見直してみるのも1つの方法です。

マンションの売却には売却のタイミングやスケジュール以外にも注意すべきポイントがあります。詳しくは以下の記事をご覧ください。

4-3.土地│境界線の確認は必須

土地を売却する際には、事前に境界線を明らかにしておく必要があります。境界線が定まっていないと正しい査定額がわからないだけでなく、売却した後に隣家とトラブルに発展することもあるため、必ず隣地との境界を明確にするようにしましょう。

境界線は法務局の窓口や郵送、Webで取得できる「確定測量図」を見れば確認できます。境界線が不明瞭な場合は、土地家屋調査士に依頼して確定測量を行ってもらう必要があり、手続きには費用や時間がかかるので早めに準備を進めることが大切です。

5.不動産の売却方法によって異なる注意点

不動産の売却方法にはいくつかの種類があり、「高く売りたい」「早く売りたい」といった目的によって選ぶべき手段は異なります。

ここでは、以下の5つの売却方法とそれぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

• 仲介
• 買取
• 買取保証
• 任意売却
• リースバック

なお、不動産売却の大きな流れについては、以下の記事でわかりやすく解説しています。併せて売却の知識を身につけましょう。

5-1.仲介│売却期間が長引くこともある

仲介は不動産会社を通じて広告・宣伝などの売却活動を行い、個人あるいはその他の不動産会社から買い手を見つける方法です。大きなメリットは「相場に近い価格で売却ができる」点にあり、適切な販売戦略を立てれば、もっとも高い価格で手放せる可能性があります。

一方、必ずしも買い手がすぐに見つかるとは限らず、目安として「3～6ヶ月程度」の売却期間が必要となる点がデメリットです。条件に恵まれていなければ、1年以上の時間がかかってしまうケースも少なくはありません。スムーズなやり取りのためには不動産売却の手順をおさえておくことが大切です。

5-2.買取│売却価格は相場の6～8割

買取は不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法であり、手続きがシンプルな点と「売却までの期間が短い」点がメリットです。

しかし、売却価格は相場の6～8割程度までに落ちてしまうのが一般的であり、高く売りたいときには適していません。
そのため、まずはおおまかに「高く売りたいなら仲介」「早く売りたいなら買取」とそれぞれの特徴を押さえて判断することが大切です。

また、買取を検討する際には、買取保証の選択肢にも目を向けてみると良いでしょう。

5-3.買取保証│取り扱いの確認が必要

買取保証とは、はじめは仲介で高く売れる可能性を残しつつ、一定期間が経過したときには買取を行ってもらえるというサービスを指します。

仲介と買取のメリットを両立できるのが特徴ですが、すべての不動産会社が取り扱っているというわけではないため、事前に調べておく必要があります。

以下の記事では信頼できる不動産会社を紹介しています。気になる方はぜひ参考にしてください。

5-4.任意売却│相場より低い価格になる

任意売却とは、住宅ローン返済が滞ってしまったときに、金融機関の合意を得て売却をする方法です。

住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合には、そのまま放置しておくと、最終的には差し押さえ・競売へと手続きが進んでしまいます。競売は裁判所が強制的に進める手続きであるため、売り主の意思を反映させることができず、相場より著しく安い価格で住宅を手放さざるを得ないケースも少なくありません。

そのため、競売まで進んでしまうのを回避するための手段として、任意売却を選択するのが最適な場面もあります。

5-5.リースバック│条件は事前に確認

リースバックとは、不動産会社に買い取ってもらったうえで、売却後も賃料を払って引き続き居住する方法です。

売却によってまとまった資金を確保できるため、「定年前に住宅ローンを完済しておきたい」「老後の生活費をつくりたい」といった場面で活用されるケースが多いです。

ただし、リースバックの買取は、相場より安くなり、家賃が割高になる傾向があります。また、毎月の家賃の支払いのためには、安定した収入源を確保する必要があります。