【2024年最新】マンション投資被害における悪質なサブリース契約を徹底解説！手法や対策など

皆さんは、マンション投資被害の事例の一つである「サブリース契約」についてご存知でしょうか。

前提として、「マンション投資被害」とは、マンション投資の運用の仕組みやデメリットが曖昧なまま、悪質な業者の口車に乗せられ、金銭トラブルに発展する事例を指します。

上記の中でも、マンション投資で空室リスクを減らす管理方法の一つである「サブリース」に関するトラブルが増加しています。

マンション投資におけるサブリースとは、投資物件を管理会社に借上げてもらい、入居者に転貸（又貸し）する手法のことです。

単身者用のワンルームタイプから投資可能なことから経済的にも初心者でも始めやすい点に加え、サブリースを行うことで、運営を管理会社に一任できることから管理の手間がかからないことから注目を集めています。

その一方で、「悪質な業者が無断で契約変更を行い購入者が経済的な不利益を被る事例」や「解約を申し出たところ相場より高い解約金の支払いを請求され解約に至らず、債務が膨らんでしまう事例」などサブリースを悪用した勧誘トラブルが報告されているのも実情です。

そこで、本記事では、マンション投資の概要をはじめ、悪質なサブリース契約に係る事例やマンション投資被害に遭わないための対策、被害に遭った場合の対応など、弁護士目線でわかりやすく解説いたします。

この記事がマンション投資被害の事例の一つであるサブリース契約に関するトラブルについての対策を学びたい方や投資被害に遭ってお困りの方の一助となれば幸いです。

XP法律事務所では、マンション投資トラブルの被害に遭われた方へ向け、投資用マンションの契約解除・買い戻しをサポートしています。

弁護士の知識と経験、投資の性質を理解した上での効果的なアプローチを頼りに、「マンション投資詐欺」への適切な対応策を見つけましょう。

マンション投資でお困りの方やご不明点がある方は、XP法律事務所までお気軽にご相談ください。

マンション投資の概要について簡単にご紹介

不動産投資におけるサブリースを悪用した勧誘について、ご紹介するにあたって、マンション投資の概要についてご紹介させていただきます。

ただし、マンション投資が可能な物件は、賃貸に出すことで収益を得ることを目的とした「投資用マンション」に限られます。

私たちが普段住まいとしている、つまり、自身が居住することを目的とした「居住用マンション」では、投資物件とならないため、ご注意ください。

投資用マンションと居住用マンションの違いについては、次の表をご覧ください。

種類	投資用マンション	居住用マンション
用途・目的	投資を目的とする	自身が居住することを目的とする
広さや設備	【傾向】 ■ 会社員や学生などの単身者 ■ ワンルームや1LDK ■ キッチンや浴室がコンパクトに作られるなど、シンプルな造り ■ 日中に外出していることが多いことから日当たり・風通しを重要視しない ■ 利便性に重点	【傾向】 ■ 家族が住むことを想定 ■ 3LDKなど部屋数が多い ■ 収納が多い・キッチンが広い・駐車場を完備・プレイルームなどの共有スペースが充実 ■日当たり重視 ■ 学校などの近隣環境も考慮し、住みやすさに重点
ローン*	【不動産投資ローン（アパートローン）】 ■ 審査判断基準：不動産の収益性・契約者の属性など ■ 金利が高い	【住宅ローン】 ■ 審査判断基準：契約者の年収・属性・資産など ■ 金利が低く抑えられている ■ 税控除の対象
価格	【収益性】 賃料をどの程度稼ぐことができ、利回りが何％なのかという、収益性から導き出す	【市場価格】 同じようなエリア・規模・設備の物件ではどの程度で取引されているかといった、市場から判断し、導き出す

投資の際に押さえておきたい、居住用マンションと投資用マンションのローンの違い

居住用マンションと投資用マンションを比べた際の大きな相違点にローンの違いが挙げられます。

まず、居住用を購入する際に利用するのは、「住宅ローン」です。

ローンを組む上での審査の判断基準は、契約者の年収・属性・資産であり、返済能力の有無が大きなポイントとなります。

また、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象にもなります。

一方、投資用マンションを購入する際に利用するのは、「不動産投資ローン（アパートローン）」です。

こちらのローンは、運用計画書をもとに、不動産の収益性を重視して審査されます。

ここで、注意しなければならない点は、投資用マンションを不動産投資ローンで購入したにも関わらず、無断で居住用マンションとして使用するといった行為が挙げられます。

万が一、無断で居住用として利用した場合、家賃収入が無くなり、返済が滞る可能性があることから、金融機関からローンの繰り上げ一括返済を求められる可能性があるため、注意が必要です。

また、金利の高い不動産投資ローン（アパートローン）から金利の低い住宅ローンに切り替えることが難しいという点にも留意しましょう。

マンション投資の種類

マンション投資の概要に加え、マンション投資被害の事例の一つであるサブリース契約にも関連してくる知識として、マンション投資の種類についてもご紹介させていただきます。

重ねて、投資対象とする物件は、新築・中古を問いません。

投資の名称	内容
1. 一棟投資	マンション一棟（土地を含めた物件のこと）を投資対象とする
2. 区分投資	マンションの一室を一単位と数え投資対象とする

各投資対象の具体的な内容について、ご紹介させていただきます。

1. 一棟投資

マンション一棟を賃貸物件として貸し出すため、入居者が多いほど、多くの利益を得ることができます。

ただし、管理の複雑さやリスクの大きさ、より多く初期費用を要することから、一棟投資は投資経験の豊富なプロ向けであると言われています。

一棟投資を始める際には、投資の仕組みを十分に理解した専門家にアドバイスを仰ぐことをおすすめします。

メリット	■ 複数の部屋を所有しているため、突然収入がなくなるなどのリスクを分散可能 ■ 一棟を所有するため、管理規則を自身で決められる（民泊不可など） ■ 一棟を所有するため、リフォーム・リノベーションなどを自由に行える ■ 土地と建物を所有するため、資産価値が高い
デメリット	■ 所有・運用までに金銭と時間を要する ■ 部屋数が多く、さまざまな事情の入居者がいるため、管理が複雑 ■ リフォーム・リノベーション費用が高い ■ 老朽化や周辺地域の環境などにより、集客力が低下すると、空室率が上昇する

2. 区分投資★

多くの区分投資において、単身者向けの物件かつワンルームタイプの間取りが一般的です。

一棟投資に比べ、比較的少ない自己資金で始められることから、投資初心者から人気を集める手法でもあります。

ただし、今回のメインテーマである投資用マンションのサブリースによる契約が締結される傾向の高い物件のため、費用が押さえられると、不動産業者の言われるがままに、投資に飛びついてしまう点には注意が必要です。

メリット	■ 物件の種類が多く、投資額が幅広い ■ 一室を一単位とするため、少額からでも投資可能 ■ 立地条件が異なるマンションの部屋を複数所有することで、分散投資が可能 ■ 一室を一単位とするため、売却が容易
デメリット	■ 空室により、収益が不安定になったり赤字のリスクがある ■ 管理規則や権限が限定されている ■ 一室だけを所有する場合、高利回りを狙いにくい ■ 自由にリフォーム・リノベーションなどの修繕を行えない

昨今増加しているマンション投資被害の事例の一つである「サブリース契約」とは

昨今、マンション投資被害の手口の一つとして報告件数が増加している事例に「サブリース」が挙げられます。

具体的には、物件の所有者（オーナー）と管理会社との「賃貸借契約」、管理会社と物件の入居者による「転貸借契約」の締結により成り立つ契約方式を指します。

運営を管理会社に任せていることから、管理の手間がかからないという点がメリットです。

一方で、管理会社は、入居者とのトラブル解決や空室時の賃料の支払いをする義務があります。

マンション投資におけるサブリースの種類

マンション投資におけるサブリースの種類には、次の契約形態があります。

1. 家賃保証方式
2. 実績連動方式

それぞれの内容について、下記にご紹介させていただきます。

1. 家賃保証型（賃料固定型）

一定額の賃料を保証されており、入居者の滞納や空室時でも、賃料支払いに影響を受けず、安定した収益を得ることができる点が特徴です。

毎月の収入が想定しやすいため、返済計画も立てやすいといったメリットがあります。

2. 実績連動型（パススルー型）

入居者の家賃が上がった場合、オーナーが受け取る家賃も増加しますが、家賃保証型と異なり、賃料保証がないため、入居率が低ければその分収入も減るといったリスクがあります。

「サブリース」によるマンション投資被害とは

投資用マンションの購入に際し、「説明不備・錯誤」「強引な勧誘」「詐欺行為（違法行為）」などのトラブルにより、契約者が経済的損失を被る「マンション投資被害」。

その被害事例の一つに、マンション投資のサブリース契約が挙げられます。

サブリース契約では、ワンルームタイプの間取りを対象とした区分投資を選択するのが一般的です。

具体的には、サブリースの契約事項の重要な説明を省いたり、契約締結後に当初の契約の解除や変更を強いる事例が報告されています。

重ねて、管理会社に任せたものの、蓋を開けると赤字が拡大していた、契約内容が勝手に変更されていたなど、最終的に投資物件のオーナーが損益を被ることとなるため、注意が必要です。

「サブリース」契約を悪用した誘い文句や手法

先に、マンション投資被害の事例の一つに「サブリース」契約を悪用した手法があるとご紹介しました。

こちらの章では、悪質なサブリース契約を持ちかけられる際の誘い文句や手法について解説いたします。

1. 高い利回りや家賃を半永久的に保証する

実際の市場状況や地域の賃貸相場に比べ、現実的でない利回りや不確実な事柄を保証することを謳った表現がある場合、マンション投資被害に巻き込まれる可能性が高いです。

重ねて、契約者にあまりにも都合の良い条件や具体的な保証内容が曖昧である場合、契約には慎重になり、契約書を見直すことが重要です。

信頼の置ける不動産プロフェッショナルや法律の専門家にアドバイスを求め、契約や条件について、慎重に検討することが賢明ではないでしょうか。

よくある投資の誘い文句

• 「空室でも家賃を半永久的に保証するので安心してください」
• 「高い利回りを保証するので、初心者でも簡単に投資を始められます」

2. 手続きが簡単でリスクがない

繰り返しとなりますが、投資には常にリスクが伴います。

高利回りは通常、それに見合ったリスクが伴うことから、具体的なリスクや投資のデメリットを明示せずにいる場合、これは潜在的な警告信号です。

契約時に少しでも違和感を感じた場合には、その場で契約せず、弁護士などの法律の専門家に相談し、契約内容についてプロの目で見直してもらうことをおすすめします。

よくある投資の誘い文句

• 「初期費用がなくても、ローンの支払いは家賃で賄えます」
• 「公務員に人気で、社会的信用もあるため、銀行からも信用されており、頭金0円で始められます」

3. 生命保険や老後の資金、年金代わり、節税対策になる

相手を信用させるため、初期段階では契約通りの利益が出ていたものの、2年後の契約見直し時点で大幅な賃料の見直しが行われたり、管理費・修繕費などが値上げされ、利益が縮小される事例が報告されています。

マンション投資をはじめとする不動産投資を検討する際には、誇大広告や誤解、不明確な点がある場合は一度慎重になり、契約や提案に署名する前に専門家に意見を求めることが自身の大切な資産を守ることに繋がるのではないでしょうか。

よくある投資の誘い文句

• 「生命保険代わりや節税対策になりますよ」
• 「こちらの収支計画であれば、将来の年金代わりになります」

悪質なサブリース契約から身を守るための対策とアドバイス

こちらの章では、マンション投資被害における悪質なサブリース契約から身を守る対策にいてご紹介します。

自分の大切な資産を守るためにも、信頼できる第三者に相談したり、詐欺の相談窓口や最寄りの公的機関へ助けを求めることで、被害が拡大するのを防止しましょう。

1. 断定的な表現には注意する

後にトラブルに発展する可能性のある契約で用いられる傾向の高い断定表現については、次の表をご覧ください。

気をつけるべき断定表現	具体的な内容
1. 「絶対に儲かる」「確実な利益が得られる」	悪質な業者は、将来の利益を確約するかのような断定的な表現を使うことがあります。投資にはリスクがつきものであり、絶対的な利益は保証されません。
2. 「絶対に損はしない」「リスクがない」	どんな投資においてもリスクが存在します。絶対に損をしないことやリスクがないと主張される場合、これは疑うべきポイントです。
3.「一度のチャンス」「今が絶好のタイミング」	悪質な業者は、急いで契約を締結させるために、一度のチャンスや絶好のタイミングであるかのような表現を用いることがあります。慎重に契約条件を確認することが重要です。
4. 「他の投資家も大成功している」「実績が豊富」	悪質な業者は、信頼性を高めるために、他の投資家が成功しているかのような誇大なアピールをすることがあります。インターネットや信頼できる第三者を通し、本来の実績を調べることをおすすめします。

2. 契約の意思が無ければ、はっきりと断りを入れる

前提として、宅地建物取引業法では次の表にまとめられた行為を禁止しています。

禁止行為	具体的な内容
1. 事前の告知なしに勧誘すること	勧誘する際に、業者の名称・勧誘の目的・業者の所在地などを告知する必要があります。
2. 不当な手段や契約しない旨を伝えてもなお契約を締結させること	・勧誘を希望しない意思を表示したにも関わらず勧誘を継続すること・不当な手段や威圧的な手法を用いて契約を締結させること
3. 迷惑を覚えさせる時間帯に勧誘すること	深夜や早朝など、迷惑を覚えさせる時間帯に電話勧誘や訪問勧誘を行うことも禁止されています。

契約の意思がない場合や不安を感じた場合には、初期段階で、明確かつ毅然とした態度で断りを入れましょう。

電話を用いた勧誘の場合、自身の意思で切ることが可能であるため、「この投資話には興味がない」ことをはっきりと告げることが重要です。

万が一、しつこい勧誘が続く場合は、警察への通報や法的手段を講じる際に役立つため、電話の録音で証拠の確保を行います。

また、悪質な不動産業者である場合、事業所やカフェなどで直接会うといった状況を避けることが重要です。

少しでも違和感を感じた場合や契約の意思がないにも関わらず、しつこい勧誘が続く場合には、しかるべき公的機関や法律の専門家である弁護士に相談し、早期解決を目指しましょう。

3. 宅地建物取引業法（宅建業法）の登録を確認する

悪質なサブリース契約によるトラブルを未然に防ぐためにも、取引する業者の免許や登録の確認を行いましょう。

主な確認事項は次の通りです。

確認事項	具体的な内容
1. 宅地建物取引業者	1. 国土交通大臣発行【複数の都道府県に支店を構える不動産業者】 2. 都道府県知事発行【1つの都道府県のみで運営している不動産業者】
2. 賃貸住宅管理業者登録	–

宅建免許がないのに関わらず、不動産売買・仲介を行うことは、違法行為に該当する他、悪質な業者である可能性が非常に高いです。

信憑性を確認するためにも、国土交通省の公式サイトで展開している「宅建業者検索システム」で、上記の確認項目について、検索しましょう。

重ねて、「賃貸住宅管理業者登録」が行われた業者は、物件の所有者（オーナー）に対し、サブリース契約の締結前に、下記を行うことが義務付けられています。

• 将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付
• 一定の実務経験者等が重要事項として説明する

契約内容に少しでも違和感を抱いた場合、セカンドオピニオンとして、弁護士などの法律の専門家に確認してもらうことをおすすめします。

サブリース契約でトラブルに遭った場合の相談先 

こちらの章では、マンション投資被害の事例の一つであるサブリース契約に係るトラブルについて相談できる機関についてご紹介します。

万が一トラブルに巻き込まれた際には、早急に下記の窓口にて助けを求めましょう。

1. 国民生活センター・消費者ホットライン

「国民生活センター」とは、国が運営する、消費者のための独立行政法人です。

マンション投資被害の事例の一つであるサブリース契約をはじめとする、消費者トラブルに関して、専門の相談員のアドバイスに加え、あっせん委員を立て、当事者同士の話し合いで解決を目指します。

電話での無料相談も可能なため、今後の対応について、アドバイスを仰ぐのも一つの選択肢ではないでしょうか。

• 電話番号：03-3446-1623
• 受付時間：平日10:00~12:00、13:00~16:00
• HP：https://www.kokusen.go.jp/map/

消費者ホットライン

サブリース契約に係るトラブルについて、どの機関に相談すれば良いかわからない場合、最寄りの相談先を紹介してもらうことが可能です。

• 電話番号：188
• 受付時間：相談窓口により異なる
• 通話料金：無料

2. 警察

前提として、次のような悪質な勧誘は、宅地建物取引業法違反に該当します。

• 勧誘を行う者の氏名や勧誘目的であることを告げずに話を進めること
• 早朝や深夜の勧誘（電話・訪問）や長時間の勧誘
• 一度断りを入れているにも関わらず再度勧誘すること

まずは、各都道府県の警察署に設置された「被害相談窓口」に問い合わせを行い、今後の適切な対応にアドバイスを仰ぎましょう。

警察だけで対応が難しい場合には、他の相談機関を紹介してもらえる可能性があります。

※「110」は、すぐに警察官に駆けつけてもらいたい緊急の事件・事故などを受け付ける通報ダイヤルです。

• 電話番号：#9110
• 受付時間：平日8:30～17:15（各都道府県警察本部で異なる）
• 「#9110」の紹介ページ《政府候補オンライン》：https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201309/3.html

3.「全国宅地建物取引業保証協会」「不動産保証協会」

「全国宅地建物取引業保証協会」や「不動産保証協会」は、不動産投資にまつわるトラブルや苦情を相談できる窓口を設けています。

両者ともに、ほとんどの不動産会社が所属する保証協会です。

マンション投資被害の事例の一つであるサブリース契約にまつわるトラブルに巻き込まれた際には、該当の不動産会社と相談者の間に立って自主解決をサポートしてもらえます。

• 電話番号：都道府県・相談窓口により異なる
• 受付時間：相談窓口により異なる
• 【全国宅地建物取引業保証協会 HP】：https://www.zentaku.or.jp/about/free_consultation/
• 【不動産保証協会 HP】：https://www.fudousanhosho.or.jp/admission/complaint/

4. 免許行政庁

「免許行政庁」は、マンション投資において、悪質な勧誘を受けた場合に相談できる機関です。

前提として、時間を問わないしつこい勧誘や断定的かつ脅迫めいた言葉で契約を迫ったり、自宅に押しかけるなどの行為は法律で禁止されています。

上記のような悪質な勧誘を受けた場合は、勧誘を受けた日時や該当の会社名・所在地、やり取りの内容などを証拠に取り、免許行政庁に報告しましょう。

悪質であると判断された際には、該当の不動産会社に対し営業停止・免許取り消しなどの対処が下される場合があります。

• 電話番号：担当の「免許行政庁」を下記URLより検索してください
• 受付時間：相談窓口により異なる
• HP：https://www.mlit.go.jp/about/oshirase_index.html

5. 金融庁「金融サービス利用者相談室」

マンション投資被害の事例の一つであるサブリース契約をはじめ、金融関係でトラブルが発生した場合には、「金融サービス利用者相談室」に相談可能です。

こちらの相談室は、金銭トラブルに対するスムーズな解決を目指し、論点整理などのアドバイスをもらえる窓口として活用できます。

ただし、個々のトラブルの直接仲介・解決・あっせんは専門外ですので、ご注意ください。

• 電話番号：0570-016811
• 受付時間：平日10:00~17:00
• HP：https://www.fsa.go.jp/receipt/soudansitu/index.html

6. 弁護士

マンション投資被害の事例の一つであるサブリース契約における問題を解決するにあたって、法的観点からのアドバイスが役に立つこともあります。

弁護士には、法的関連で対応可能な業務や裁判所・審理の制限がないため、相談者の状況に最も適した手段で問題解決へ向けてアプローチすることが可能です。

煩雑な手続や書類作成を代行してもらえたり、不動産業者との交渉や被害者本人では業者が応じない場合も、代理人として介入することでスムーズにトラブルを解決できたりすることもあります。

事務所に直接出向かなくても、LINEやフリーダイヤルでの電話相談を無料で受けてくれる法律事務所もありますので、活用してみるのも一つの手ではないでしょうか。

法律の専門家である弁護士の知識と経験を頼りに、サブリース契約におけるトラブルに対し、適切な対応策を見つけましょう。

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サブリース契約に係るトラブルはXP法律事務所まで相談

1. 法的観点から「最適な解決方法」で問題解決へアプローチ

XP法律事務所では、マンション投資に関連するトラブルにおいて、弁護士の知識と経験、投資の性質を理解した上での効果的なアプローチにより、法的観点から最適な解決方法を提案しています。

弁護士には、法的業務の幅に制限がないため、相手方との交渉や書類作成、証拠集め、損害賠償請求、裁判など、多岐にわたる法的手続きに迅速かつ効果的に対応可能です。

状況に適した対策を講じることで、マンション投資の解決へ向けて、効率的にアプローチができるのです。

マンション投資でお困りの方やご不明点がある方は、早めの相談を行い、より良い形での解決を目指しましょう。

2. 投資用マンションの契約解除・買い戻しのための交渉を行える

XP法律事務所では、マンション投資トラブルの被害に遭われた方へ向け、投資用マンションの契約解除・買い戻しをサポートしています。

不動産投資などの問題を解決へ向けて対処する場合、時間が経つほど被害回復や交渉の難易度が上がるため、スピード感を持って対応することが大きな鍵となるのです。

悪質な業者に対し、弁護士の知識と経験により、法的根拠を元に毅然とした対応を行い、迅速な解決を目指します。

不動産業者と交渉する場合、弁護士が介入することで、円滑に物事を進められるのもメリットではないでしょうか。

3. 資産整理や債務整理までサポート可能

マンション投資に係る課題を解決する観点の一つに、資産整理が挙げられます。

XP法律事務所では、収支計画や投資内容の精査、資産価値調査を通し、ご相談者様の将来計画を踏まえ、多角的に精査を行うことで、適切に資産を手放せるようカウンセリングを行っています。

重ねて、資産売却後の残務についても、相談可能です。

相談者様の債務状況を具体的に把握した上で、法律に基づき債務整理をご提案することで、新たな人生の再出発をサポートしています。

相談者様一人ひとりの悩みに対し、適切かつ丁寧な対応により、課題解決に寄り添います。　

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まとめ

ここまで、マンション投資の概要をはじめ、サブリース契約に係る事例やマンション投資被害に遭わないための対策、被害に遭った場合の対応など、マンション投資被害の事例の一つであるサブリース契約に係るトラブルについて解説させていただきました。

投資トラブルに巻き込まれた場合、強引な勧誘や多額の金銭を失ってしまったことで、冷静な判断が下せなくなってしまうケースも少なくありません。

まず、「相場に不適当な利回りをセールスポイントとする投資」「リスクがないことを謳う投資」「断定表現で高い利益を担保するような投資」など、高い利回りや断定的な表現で勧誘された場合は、疑念を抱くことが賢明です。

相場にそぐわない高利回りや「リスクなし」といった保証がある場合、契約前に、契約書の内容を詳細に理解し、不明点や疑問点があれば質問し解消するよう努めましょう。

悪質な不動産業者の言葉に乗せられたり、強引な勧誘により、マンション投資の契約を締結する前に、情報収集と冷静な判断により、一度契約について考え直す必要があります。

相手方の対応に少しでも違和感を感じた場合、まずは信頼できる人に相談することが重要です。

トラブルに巻き込まれた場合も、的確な対応と専門家の助言を仰ぎながら、冷静に問題解決を進めていくことが重要です。

身近な人に打ち明けづらい場合はもちろん、これ以上被害を拡大させないためにも、しかるべき公的機関や弁護士などの専門家の協力を得ながら、今後の対応について冷静に問題解決を進めていくことが、マンション投資トラブルの解決へ向けた、大きな一歩に繋がるのではないでしょうか。

※こちらの記事は、2024年1月25日時点の情報です。

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