限制买房？美国州新法案立法周期究竟需要多久？

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文章目录

1. 美国州立法到法律成文所需步骤

2. 德州147法案遭强烈反对

3. 当前德州房产投资分析

1►美国州法案（Bill）变成法律（Law）

基础知识：美国国会是《美国宪法》规定的立法机构，位于国会大厦。根据《美国宪法》，美国是一个三权分立的国家，其中立法权力归国会；行政权力归美国总统；司法权力归美国最高法院。

第一阶段：法案提出（Bill）

国会由经直接选举产生的参议院议员与众议院议员组成，每个议员代表其选区内的选民，只有参议员或众议员能够正式提出立法议案

第二阶段：法案进入委员会（Committee）

议院会把议案转给专门的委员会，在那里进行研究、辩论、听证和改进。在委员会完成议案工作，向议院报告时，参议院多数派领导人或者众议院法规委员会需要计划公开辩论的时间或由一个小组委员会进行进一步研究

众议院和参议院会设立单独的小组委员会，举行听证会和收取证词，所有美国法案（包括前面川普要禁止微信和抖音这种），都需要征求公众证词，使公民有机会就某一问题不同方面提出自己论点，这也是很多美国禁令一开始闹的很厉害，最后都在这一步被卡住了，事实都没进入后面投票环节

第三阶段：两院进行投票（Senate参议院 and House众议院）

法案进入全体会议审议，获得议会多数以上成员的批准（众议院和参议院进行投票），才可以通过，众议院通过以后交给参议院，参议院通过交给众议院，此时再度修正，需要三分之二以上通过。如果一个法案与修正案都被退回原议院，原议院一般会成立一个委员会，来解决两院之间的差异。所有的修正案需要得到统一，法案形成最终版本，由会议主持人签署，并交给州长

补充：

众议院和参议院需要分别投票通过都是简单多数要通过，难点在于：

· 两院可以自行决定具体哪些提案的内容重要需要拿出来投票不是非得全票通过

· 两院通过的版本必须相同，经常发生的事是众议院先过了一个版本，而在参议院在讨论的时候改了条款，这样即使通过了依旧需要回到众议院重新表决，但是那时候众议院忙着讨论其他事情又顾不上表决了或者众议院继续修改然后再回到参议院无限循环

· 议会2年一届本届议会没完全通过的法案在议会解散时全部作废不能拖到下一届

第四阶段：州长签字

州长有10天时间来决定是否签署，如果否决，那么议院则再次需要三分之二以上的投票来推翻州长

补充：

以上是州从法案到法律过程，如果这个法案涉及到明显的种族歧视的话，此法案属于违反联邦法律（宪法），依然可以再次上诉的联邦法院，联邦法院可以直接推翻这个法案

下图为德州SB147法案流程图，所以变成立法需要经过7个步骤（目前是在第二阶段的听证会）假设根据该提案一切顺利的情况下通过参众两院通过且州长签字后将于2023年9月1日生效。

2►在美亚裔反对声音强烈

美国当地时间1月26日拜登总统在白宫举行农历新年招待会期间，Asian Americans Leadership Council代表递交反对147提案陈请信，期待引起重视。

美国亚裔房地产协会（AREAA）发表官方声明，表示根据移民的原籍国区别对待移民是不公平的，也不符合美国的价值观。

民权组织Texas Civil Rights Project、德州非裔组织Texas Black Caucus、墨西哥裔组织MALC等等也都站了出来声援亚裔社区。

1月20日华裔及亚裔在Fort Bend郡司法中心门前举行了第一次集会和抗议；1月23日更多参加了在休斯顿市政厅前举行的第二次集会抗议，立场鲜明地表达了对147提案的不满。资深的重量级国会议员Sheila Jackson Lee表示，如果该法案被德州州长Abbott签署，她将寻求联邦立法使其无效。休斯顿市长特纳加入了谴责SB147法案的行列，他表示，由于休斯顿是一个非常多元化的城市，该法案将影响到很多从这些目标国家移民到这里的人。“这是一个糟糕的法案，我不在乎他们如何修饰它，它仍然是一个糟糕的法案，这不是我们想要的美国，它助长了种族主义和歧视。"1月29日，奥斯汀与达拉斯两地举行游行活动，抗议这一带有歧视性的提案。

一旦Lois Kolkhorst的法案在共和党占优势的德州通过，对德州整体华人的影响是巨大的，对美国其他保守州也起了“示范”的作用（比如积极应和的佛州）。因此，这一歧视性提案也必将受到德州、全美华人及越来越多的其他少数族裔反对。

3►极端情况下的投资影响分析

1.对已购房投资人不会产生影响

万一不幸这一法案通过，根据grandfather clause 原则，新法条件与过往旧法的条件发生变化，不会追溯旧法条件下已发生事实，对已经购房的投资者不会产生影响。

2.对德州本地房产影响有限，2021年亚洲买家占德州市场约0.3%

据美国农业部2021年的报告，在美国有超过4000万英亩的农业用地被其他国家或外国投资者所拥有，且这一速度在加快，平均每年购买约220万英亩。但这一群体中加拿大投资者持有农地约占31%，其份额占比最大。其次是来自荷兰的投资者占比12%，来自意大利的投资者占比7%，中国投资者拥有美国农地总面积约38.3万英亩，不到外国人持有的总面积的1%。

此外，美国住宅地产海外买家之中的中国买家（含港澳台，下同）在美国的房产购买量整体占比很小。根据全美房地产经纪人协会（NAR）发布的《2022美国住宅市场国际交易报告》，在2021年4月至2022年3月期间，海外买家购买美国住宅的总价值为590亿美元，约占全美2.3万亿美元二手房销量的2.3%，而中国买家在海外买家中仅占6%（美国住宅市场为存量市场，每年住宅交易量中约90%为二手房，约10%为新房）。海外买家总购买套数为98,600套，占全美606万套二手房销量的1.6%。其中最大的海外买家来源国为加拿大和墨西哥。在此期间中国买家的购买套数为6100套，占同期全美二手房总销量约0.1%。

进一步来说，如果上述数字细分到德州，那占当地市场的比例则更少，对整体市场价格影响微乎其微。根据全美房地产经纪人协会（NAR）发布的《2022美国住宅市场国际交易报告》，海外买家的购房首先目的地为加州、佛州，德州排名第三，海外买家首选目的地占比仅8%。海外买家在德州的购房总套数7888套，占海外买家在全美购房套数总量的8%。德州的海外买家中以拉丁美洲/加勒比（31%）及欧洲（27%）买家居多，合计占比58%。而亚洲买家仅占16%，如果按这一比例亚洲买家的购房套数约为1262套，如果细分到中国买家这一比例则更低。而德州在2021年全年房屋交易量416,853套，以此推算亚洲买家占比仅约0.3%。

“我们做出了改变”：参议员回应对限制德克萨斯州土地销售法案的强烈反对

3月2号德州召开听证会，在关于限制德克萨斯州土地销售法案的强烈反对之后，SB147提案人Kolkhorst对于法案进行了修改并进行了回应：

1）“倾听人们的声音，我们会见了很多人并听到他们的担忧。这就是我们改变法案的原因

2） “你可以买房子。您不必是合法的永久居民或公民，任何人都可以购买房屋和宅基地

美国原本就是一个无任何歧视的国家，它的法案绝不可能涉及任何歧视因素。所以综上所述，您仍然可以安心的投资美国德州房产。

我们也会持续关注这件事情的发展，保护好投资人的利益，及时更新最新的事态发展和相关信息。