大規模修繕工事の施工会社選び「修繕★参謀」

大規模修繕工事が失敗する理由は、施工会社選びを間違えるから

• オーバースペックの見積もりを提案されていたのを見抜けず、無駄な工事を実施してしまった
• 見積もりが甘く、着工後、工事金額が跳ね上がり、借入れすることになった
• 工事中、居住性が著しく悪化し、住民から不満の声が頻発した

大規模修繕工事でよくあるこれらのトラブルは、施工会社選びを間違えることで発生します。
修繕★参謀はマンションの大規模修繕工事に精通したコンサルタントが、あなたのマンションの「参謀」として、管理組合の立場に立って施工会社選びのサポートをするサービスです。プロのサポートを受けながら、失敗のない施工会社選びをしませんか？

もし誠意と実力のある施工会社を選んでいれば、無駄な工事を行なったり、後から予算が不足するなどのトラブルに見舞われることは無かったでしょう。
施工会社は、大規模修繕工事成功のカギを握る重要なパートナーなのです。
管理会社に任せていれば安心？設計監理だから大丈夫？
いいえ、これらのトラブルは、外部の業者に手綱を任せた結果、発生したトラブルです。
適切な金額で適切な工事内容を提案し、住民の気持ちを汲み取りながら、誠実に工事をやり遂げる施工会社を選ぶには、他人任せにせず、管理組合が主体となって施工会社を選定することが重要です。

修繕委員に就任された皆さん、大規模修繕工事は下記の流れで行われます。

• 責任施工方式

  工事会社もしくは管理会社に、修繕工事の仕様作成や工事、チェックまで一任して発注する方式。

  メリット

  すべてを1社に任せるため、責任の所在が明らかで、打ち合わせも1社で済み、管理組合の負担を抑えられること。

  デメリット

  1社のみに任せるため、第三者のチェック機能が働かず、見積金額の妥当性や工事品質について不透明になる可能性があること。

• 設計監理方式

  設計・工事監理と施工を分離して発注し、管理会社もしくは設計事務所などのコンサルタントが設計(工事の仕様書作成)・工事監理を行い、施工は施工会社が請負う方式。

  メリット

  責任施工方式に比べると、第三者としてコンサルタントが介在する分、金額や工事品質に客観性を得やすいこと。

  デメリット

  近年国土交通省で通知されたように、コンサルタントが悪質な場合、談合やバックマージンなどの問題が発生する可能性があること。

• プロポーザル方式

  複数の施工会社に工事仕様や金額をプレゼンしてもらい、管理組合が多数決で施工会社を選ぶ方式です。

  メリット

  施工会社がプレゼンで競い合うため、施工会社の特技を活かした豊かな提案を受けやすく、価格も適切な金額に収まることが多いこと。

  デメリット

  施工会社によって提案内容（工事内容）が異なる為、比較検討するのが難しいこと。

• STEP1
  希望をまとめる
  【見積り要項書の作成】

  アンケートやヒアリングを通して管理組合様の希望を整理

  

• STEP2
  施工会社を選定する
  【公募と3回の選考】

  施工会社を公募
  書類選考、面談選考、プレゼン選考のうえ施工会社を内定

  

• STEP3
  施工会社と契約する
  【総会決議と請負契約】

  総会決議
  施工会社と工事請負契約を締結

  

1. 適切な時期で工事を実施できる：

   マンションの大規模修繕工事は、12年に１回の周期で実施されることが多いですが、実際は３～５年、工事を延期しても差し支えない状況のマンションが多いのが現実です。さくら事務所では、大規模修繕工事ありきのコンサルティングではなく、建物の状況を見たうえで、大規模修繕工事を、「する」か「しない」か「いつするか」といったところから、コンサルティングをいたします。

2. 熱意ある施工会社と出会える：

   修繕★参謀による施工会社選定は、管理組合様の要望に加え、施工会社による自由な工事仕様の提案を競う選定方法です。
   工事仕様が決め打ちではないので、設計監理方式とは違って施工会社が独自に工夫を凝らして工事の内容を提案する必要があります。施工会社にとって負担が大きい選定方法と言えますが、それでも「自社の強みを活かして良い工事をしたい」と応募する熱意ある施工会社は跡を絶ちません。修繕★参謀をご利用いただきますと、そういった熱意ある施工会社と出会い、工事を発注することができます。

3. 付加価値のある提案をもらえる：

   修繕★参謀の施工会社選定は、管理組合様の希望に沿った工事の提案だけではなく、各施工会社からさまざまな提案を受けられるのが特徴です。例えば、過去には「費用の掛かる仮設足場を最小限に抑え、仮設足場を設置しない部分には安価なブランコ工法で対応」「劣化状況や部位によって、工法や建材を使い分け、適切に修繕しながらコストダウン」「屋上のアスファルト防水の状態がよかったので、かぶせ工法ではなく、遮熱系トップコートを塗布して延命」といったコストを抑えながらも適切に修繕する提案がありました。 それぞれの施工会社の強みや、工事をするにあたっての工夫なども施工会社を選ぶうえで重要な判断材料とすることができます。

4. 管理組合に知識が蓄積される：

   各施工会社からのさまざまな提案を受け、自分たちで施工会社を決定するので、短期間でマンションの修繕に関する知識を身につけることができます。 何もかも管理会社に頼り切りの「管理会社依存」から抜けだすことができます。

5. 業界に一石を投じることができる：

   長い間、マンション管理の業界では管理組合の無関心をいいことに、貯まっている修繕積立金額目いっぱいの大規模修繕工事を提案したり、施工会社とつながっているにもかかわらず、客観的立場を装ったりと、管理組合にとって良くない対応が見受けられる状況でした。大規模修繕を自分事としてとらえ、主体的に大規模修繕工事に取り組む管理組合が１組合でも増えることで、マンション管理の業界に一石を投じることができます。