セットバックが必要な土地を売却するには？売却が難しい理由も知ろう

こんにちは。栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」の土屋です。

 

セットバックとは、敷地と道路の境界線から建物を「後退させること」を指します。

 

「セットバックが必要な土地は売りづらいと聞いたけど、売却できるのだろうか」と、不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

そこで今回は、セットバックが必要な土地が売りづらいといわれる理由とともに、売却する方法をご紹介します。

セットバックが必要なケースやセットバックの目的もあわせて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

セットバックとは？

セットバックとは、建築用語で、前面道路と敷地の境界線を敷地側に「後退させて置くこと」を指します。

 

境界線を道路の中心線から2m、あるいは道路の反対に川などがある場合は、向こう側から4mの場所に置き、前面道路を広げます。

 

セットバックの目的

なぜセットバックが必要かといえば、建築基準法のルールを満たすためです。

 

道路を広く取り、日当たりや風通しを良くしたり、災害が起こった場合にスムーズに行き来できるようにしたりといった、住み良い街づくりが目的です。

 

具体的には主に、接道義務を満たすために用いられます。

 

接道義務とは？

接道義務とは、建築基準法第43条の「道路に2m以上接しなければならない」という定めです。

この場合の道路とは、道幅が原則「4m以上」のものを指します（建築基準法第42条）。

 

言い換えれば、前面道路の幅を基準どおりに確保しないと敷地に建物が建てられず、新たに建築物を建てる場合は、前面道路を広げるためにセットバックが必要です。

 

「接道義務とは？違反になるケースや例外についても解説」でも詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

道路斜線制限の緩和にも用いられる

セットバックは、「道路斜線制限」を緩和する際にも用いられます。

道路の反対側から伸びた斜線よりも高く、建物を建築できないというルールですね。

 

セットバックすることで、高さの制限を緩和できることも知っておきましょう。

 

 

セットバックが必要な土地は売りづらい？

セットバックが必要な土地は、次のような理由から買い手を遠ざける場合が多く、一般的に売りづらい傾向にあります。

• 現状のままだと再建築ができない
• セットバックしたことで建築可能な面積が狭まる

 

それぞれ解説します。

 

現状のままだと再建築ができない

先に説明したとおり、セットバックが必要な土地は現状のままだと再建築できません。

 

接道義務を満たしていないため、新築や建て替えはもちろん、主要構造部の2分の1を超える修繕や模様替えといった大規模なリフォームも工事の許可が下りないからです。

 

今ある建物には住み続けられますが、解体してしまうとセットバックしない限り、家が建てられないということです。

 

建築の選択肢が狭まってしまうなら、セットバック不要の物件を買おうと、買い手に購入を避けられる可能性があります。

 

セットバックしたことで利用できる面積が狭まる

セットバックをすると、後退した部分は道路の一部とみなされるため、私有地であっても、フェンスを立てるなど自由に使えなくなります。

 

また、建物の位置が後退すれば、その分建築可能な面積が狭まり、セットバック不要の土地と比べると、同じ敷地面積でも建築可能な面積が狭くなってしまいます。

 

セットバックした分の土地は、建築面積の計算に含まれないからです。

 

例として、「幅10m×奥行15m、建ぺい率60％」の敷地AとBを比べてみましょう。

土地Aは前面道路の幅が2mで、道路の向こう側には川があるため、2mセットバックが必要となります。

 

【土地Aの場合】

敷地面積＝10m×15m＝150㎡

セットバックの面積＝10m×2m＝20㎡

建築可能な面積＝（150－20）㎡×60％＝78㎡

 

【土地Bの場合】

敷地面積＝10m×15m＝150㎡

建築可能な面積＝150㎡×60％＝90㎡

 

セットバック不要の土地は90㎡まで建築できるのに対し、セットバックが必要な場合は78㎡と狭くなります。

 

「なるべく広い家を建てたい」という方には特に、需要が低くなってしまうでしょう。

 

 

セットバックが必要な土地を売却するためには？

セットバックが必要な土地は、セットバック工事をすれば通常の土地と同様に売却可能です。

工事にかかる費用は20〜80万円ほどが目安となります。

 

また、セットバックをする以外には、次の方法もあります。

• 建物を解体してから売る
• 不動産会社に直接売却する（買取）
• 隣地所有者に買い取ってもらう
• セットバック費用を差し引いて売却する

 

1つずつ解説します。

 

建物を解体してから売る

セットバックが必要な土地の建物は、現行法が施行される以前から建っているケースが多いです。

経年劣化で住宅として見栄えが悪いなら、解体して更地にすると土地の形状もわかりやすく、取り壊しの手間が省けるので新築希望者の需要が見込めるでしょう。

 

ただし、解体費用が売却代金で回収できる保証はありません。

売り主の判断で「建物は不要」と進めるのではなく、利用価値がないか、不動産会社に確認しつつ検討しましょう。

 

不動産会社に直接売却する（買取）

セットバック工事や解体工事の手間を省き、なるべく早く売却したいなら、不動産会社に直接売却する「買取」を検討してみることをおすすめします。

 

市場価格に比べて買取価格が安くなる傾向はあるものの、仲介を依頼して買い手を探してもらう手間が省けるので、スピーディーな売却が実現しやすいメリットがあります。

 

隣地所有者に買い取ってもらう

隣地所有者のなかには、「土地を広く使いたい」「面積を広げて資産価値を上げたい」という人もいます。

 

隣地がすでに接道義務を満たしているならセットバックの問題も不要になるため、売却先としては良い条件で売れる期待が持てます。

 

直接交渉はトラブルになりやすいので、不動産会社を通して相談してみると良いですね。

 

隣地所有者が売却を希望しているなら、逆に買い取って土地をまとめれば、接道義務を満たし、通常の土地と同様に売りやすくなるでしょう。

 

セットバック費用を差し引いて売却する

セットバックするのではなく、工事費用を売却代金から差し引く方法もあります。

 

売り主にとってはセットバック工事をする手間が省けますし、買い主にとっては工事のタイミングを自分で決められ、費用負担の心配もいりません。

双方にメリットがある方法だといえますね。

 

 

セットバックが必要な土地は状況によって売却方法を検討しよう

セットバックとは、前面道路と敷地の境界線を敷地側に下げることです。

 

現状のままでは、一度建物を解体すると再建築できませんし、セットバックをすれば、後退させた面積は自由に使えず、建築可能面積も減少します。

そのため、通常の土地よりも買い手の需要が低くなり、売りづらい傾向があります。

 

建物が居住用として魅力に欠けるなら解体して売る、早期売却を目指すなら不動産会社に直接売却（買取）するなど、状況にあわせて売却方法を検討しましょう。

 

セットバックの手間を省きたいなら、費用を差し引いて売却する方法もありますよ。

 

隣地所有者が購入を希望している場合は、不動産会社を通して相談してみるのも良いでしょう。

 

栃木県で不動産の売却を検討している方は、栃木県・地域専門の不動産売買専門店「イエステーション」に、ぜひご相談ください。