2023年11月3日更新
当記事は2022年7月に更新して以来、そのままにしていたところ・・・2023年度宅建試験は一部で「電磁的祭り」とまで揶揄されるほど出題されてしまいました。当記事も2023年度宅建試験問題での出題と付き合わせて記事内容を更新する予定です。それまでは2022年7月更新版をご参照くださりますよう、お願いいたします。
2018年度宅建試験では法改正から例年にないほど多く出題され、法改正問題への対応が合否を分けたとまで言われました。
「賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明（IT重説）」は2018年度法改正のひとつでしたが、さらに法改正されたため今年の試験にも出題される可能性が高いです。今一度チェックしておくことをおすすめします。
（画像出典：http://www.mlit.go.jp/common/001201025.pdf）
賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明（IT重説）
宅建では法改正に伴う問題が毎年と言ってよいほど必ず出題されています。
賃貸取引に係るITを活用した重要事項説明（IT重説）については平成30年度問39で出題されました。
「2018年度当時の」IT重説についての解釈・運用の考え方（不動産業課長通知）
◆2018年当時はこうなっていました。
宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にITを活用する場合の取扱いについて
宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議等のITを活用するに当たっては、次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に取り扱うこととする。 なお、宅地建物取引士は、ITを活用した重要事項の説明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開するものとする。
(1) 宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
(2) 宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。
(3) 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。
(4) 宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。
（赤字・下線も含めた出典：http://www.mlit.go.jp/common/001201025.pdf）
「2021年度の」IT重説についての解釈・運用の考え方（不動産業課長通知）
◆2018年当時は IT重説の活用は、平成30年時点では宅地又は建物の貸借の代理又は媒介についてのみでした。
しかしながら、2021年度試験では宅地・建物の売買・交換・貸借についてもできるようになっています。
国交省 土地・不動産・建設業のページの「ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について」の「解釈運用の指針 宅地建物取引業の解釈・運用の考え方【溶け込み】←令和4年5月18日以降はこちら」より引用します（出典URLは引用の最後に）。
第三十五条第一項関係
２ 宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介に係る重要事項の説明にＩＴを活用する場合の取扱いについて
宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議等のＩＴを活用するに当たっては、 次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に取り扱うこととする。
なお、宅地建物取引士は、ＩＴを活用した重要事項の説明を開始した後、映像を視認できない又は音声を聞き取ることができない状況が生じた場合には、直ちに説明を中断し、当該状況が解消された後に説明を再開するものとする。(1) 宅地建物取引士及び重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。
(2) 宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。
(3) 重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について、宅地建物取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。
(4) 宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、当該宅地建物取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。
（赤字・下線も含めた出典：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001479785.pdf p.20）
通知冒頭の青太字の箇所の字数が2018年当時より増えていることがわかります。
繰り返します。IT重説の範囲は、「貸借のみ」から 「売買・交換・貸借」へと広がりました。
IT重説についての問題で「売買・交換のみ」や「貸借のみ」などが出たら要注意です。
IT重説の重要事項を赤字・下線部から適宜抜粋します。
- 図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施
- 記名押印された重要事項説明書及び添付書類をあらかじめ送付していること
- 重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること並びに映像及び音声の状況について重要事項の説明を開始する前に確認
- 宅地建物取引士証を提示し画面上で視認できたことを確認
例えば「重要事項説明書は相手方の同意があればIT重説の後に送付してもよい」、という問題は誤りですね。
平成30年度問39では、「相手方の承諾があれば宅建士証の提示を省略できる」と出題されました。もちろん誤りです。
双方向のやりとり
特に、双方向のやりとりができるIT環境はこのように例示されています。
（画像出典：http://www.mlit.go.jp/common/001201025.pdf）
宅建士証の提示を画面で確認できることが必須です。宅建士証はカメラにかざして、説明の相手方に氏名・登録番号・顔写真と説明する取引士の顔の確認等が必要です。
その際、宅建士証に記載されている住所欄は隠してもOKです。
なお、重要事項説明書及び資料の事前送付について、PDFファイル等電子メール等の電磁的方法による交付は認められません（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001397149.pdf p.7）。
したがって、例えば「IT重説において宅建士証の記載事項はすべて相手方に見せなければならない」という設問や、「IT重説では重要事項説明書及び説明に必要なその他の資料を相手方に事前送付する場合、相手方の同意があればPDFファイル等電子メールなどの電磁的方法による交付も認められる」という設問は誤りになると考えられます。
◆令和6年度宅建試験を受験する方はこちらの記事をご参照ください。試験までの残り日数を意識しながらスケジュールを組み、毎日かならず学習していきましょう！＞＞＞宅建試験日は年何回？令和6年度宅建試験日と申込日程について - 賃貸不動産経営管理士合格応援ブログ
