皆さん、こんにちは。京都府京都市を拠点に、住宅の新築工事やリフォーム・リノベーション工事を手掛けている美家（びはうす）です。
皆さんのご自宅は、建ててから何年経過していますか？ もし築30年前後なら、そろそろメンテナンスすべき時期が来ています。木造住宅の寿命は30年程度といわれることもありますが、適切なリフォーム・リノベーションを行えば、実際にはもっと長く住むことが可能です。ここでは、築30年の戸建て住宅をリフォームする際のポイントについて解説します。
■「築30年」リフォームして何年住める？
築30年の住宅をリフォームする際にまず気になるのは、「リフォーム後何年住むことができるのか？」という点です。住まいを全面的にリフォームするためには、ある程度まとまった費用がかかります。
せっかくリフォームしたにもかかわらず、すぐに建て替えが必要になってしまうのでは意味がありません。実際のところ、築30年の住宅をリフォームすると、どのくらい住むことができるのでしょうか？
結論からいうと、築30年の時点で適切なリフォームを行えば、あと30年～40年程度はその家で暮らすことが可能です。戸建て住宅の骨組みに使われている木材は耐久性が高く、雨漏りやシロアリなどによる被害さえ防げば、100年以上使用することができます。実際に古民家や神社仏閣など、築100年を超える木造建築がたくさんあることからも、木材の頑丈さがおわかりいただけるでしょう。
ただし、本当に追加で30年～40年程度暮らすためには、老朽化している部分までしっかりとリフォームする必要があります。表面上は問題なさそうでも、実は床下や壁の中、屋根などの見えにくいところまで劣化が進んでいるケースは珍しくありません。事前に家の状態を点検し、適切なリフォーム計画を立てることが大切です。
■家の物理的な寿命と耐用年数は違う！
木造の戸建て住宅の寿命は、築30年程度といわれることがあります。そのため、リフォームすればさらに30年～40年は住めると聞いても「本当に大丈夫なの？」と疑問に思う方もいるでしょう。
結論からいうと、築30年程度というのは「耐用年数（法定耐用年数）」であって、住宅や設備の物理的な「寿命」とは別物です。この2つは何が違うのでしょうか？
まず「耐用年数」というのは、減価償却のために法律で定められた基準です。たとえば、木造一戸建ては33年、鉄筋コンクリート造のマンションは70年となっています（いずれも自己居住用の場合）。木造一戸建てを建てると、毎年帳簿上の価値が減少していき、33年が経過すると価値が0円になるという仕組みです。「木造住宅の寿命が築30年程度」というのは、多くの場合この耐用年数の話です。
しかし、帳簿上の価値が0円になったとしても、その時点で家や設備が使えなくなるわけではありません。そのため実際には、耐用年数を過ぎてもまだまだ住めるケースが多いのです。木造住宅の物理的な「寿命」は80年程度とされており、耐用年数の倍以上は使えることがわかります。
ただし、実際の寿命は家の使い方によって変わってくる点に注意が必要です。例えば湿気対策やシロアリ対策といったメンテナンスを怠れば、家の寿命は短くなってしまうでしょう。その他、使用されている木材の品質や、建築工事の方法などによっても寿命が変わる可能性があります。本当に80年間使うためには、適切なリフォームが必要不可欠なのです。
■築30年以上の戸建てを選ぶときのポイント
築30年以上の戸建てを購入するときには、木造住宅の寿命や耐用年数だけでなく、他の要素も考慮する必要があります。特に、耐震性や構造の強度については、注意深くチェックすることが重要です。
また、築30年以上の戸建ては、木造の住宅よりも、RC造（コンクリート造）やS造（鉄骨造）の住宅の方がおすすめです。RC造やS造の建物は耐震性が高い上に、構造的に100年くらい住み続けられるようになっています。つまり、中古でも買う価値が十分にあります。
木造住宅に不安を感じるのであれば、構造的に100年以上住めるRC造やS造の物件を率先して選ぶようにしてください。その際には、建物の状態や設備の更新状況などを確認し、必要ならば専門家の意見を聞くことも忘れないでください。築30年以上の戸建てでも、適切な選択とメンテナンスをすれば、長く快適に住むことができるのです。
■築30年の家をリフォームするメリット
築30年ほど経過して家の老朽化が目立ってきた時は、リフォーム・リノベーションの他に家を建て替えるという選択肢もあります。どちらもメリットとデメリットがありますが、多くの場合はリフォームのメリットが勝るので、積極的にリフォームを検討するのがおすすめです。築30年の家をリフォームするメリットを見ていきましょう。
・建て替えよりも費用を抑えられる
今ある家を改修して使い続けるリフォームは、家を取り壊した上で新しく作る建て替えに比べ、費用を抑えられる場合が多いのが大きなメリットです。家を基礎と骨組みだけの状態にしてリフォームする「フルリノベーション」であったとしても、建て替えよりは安く済ませられる場合があります。
また、老後は主に1階だけを使うので、2階はクロスの張り替えなどの最低限のリフォームにとどめて費用を抑える……といった調整ができるのもメリットです。全体を一度にリフォームするのではなく、今年は外壁塗装、来年は水回りの修繕といったように、少しずつ工事を進めることもできます。この場合は、建て替えに比べて資金計画も立てやすくなります。
・再建築不可や要セットバックの場合でも対応できる
家を建ててから時間が経過すると、その間に地域の建築規制が変わり、再建築不可になってしまうことがあります。再建築不可の土地にある家を解体すると、もうそこに家を建てることはできないため、建て替えは事実上不可能です。しかし、リフォームは家を解体するわけではないので、再建築不可の土地でも家を生まれ変わらせることができます。
また、建築基準法には「家を建てる土地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールがあります（接道義務）。家を建てた後に周囲の環境が変わって接道義務を満たせなくなると、建て替え時には道路から距離を取る「セットバック」をしなければなりません。
セットバックをすれば使える土地が減ってしまうので、当然ながら家の面積も小さくなります。その点、リフォームならセットバックを行う必要がないため、家の面積を保ったまま生まれ変わらせることができます。
■築30年の家をリフォームする際の注意点
築30年の家をリフォームする場合は、いくつか注意点もあります。特に以下の2点は工事の費用や住宅の安全性に大きく関わるポイントなので事前に必ずチェックしておきましょう。
・建て替えと変わらない費用がかかる場合がある
雨漏りによる骨組みの腐食やシロアリ被害などによって、家の劣化が深刻なレベルに達していると、リフォームでも建て替えと変わらない費用がかかる場合があります。骨組みや基礎部分まで修繕が必要なのであれば、工事の内容が建て替えと大差なくなってしまうからです。屋根や外壁のメンテナンスを怠っていた場合は、このようなトラブルがしばしば発生します。
また、土地の状況や施工会社の考え方によっても、建て替えとそれほど変わらないほど費用がかかってしまうケースがあります。そのため、施工会社には事前に十分な現地調査をしてもらいましょう。その上で、リフォームと建て替えそれぞれの見積もりを出してもらい、十分に検討して選ぶことが大切です。場合によっては、多少高くても建て替えを選んだ方がいいケースもあります。
・家の劣化を見逃す可能性がある
リフォーム工事を行う時は、まず家の劣化・老朽化している箇所や状態を正確に把握する必要があります。そうしなければ、どこをどのようにリフォームするのが適切なのかがわからないからです。
しかし、築30年以上が経過している戸建て住宅は、天井裏や床下といった見えない部分に劣化が潜んでいるケースが多く、経験の浅いリフォーム業者だと劣化を見逃してしまう場合があります。劣化を見逃したことで適切なリフォーム工事が行えなければ、家の寿命が縮んでしまうでしょう。
そのため、リフォーム工事は豊富な経験を持つ業者に依頼することが大切です。まずは家の状態をしっかりと調べてもらい、適切なリフォームプランを提案してもらうといいでしょう。
美家（びはうす）では、物件選びからリフォーム・リノベーション工事まで一貫して対応しております。それぞれの現場に合わせて、丁寧かつ高品質な施工が行えるのが強みです。築30年以上の物件をリフォーム・リノベーションしたいけれど、何から始めればいいのかわからないという時は、ぜひ美家までお気軽にご相談ください。
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