こんにちは。
1級FP技能士(ファイナンシャルプランナー)のhanaです。
今回のFP2級、FP3級資格講座は、不動産の有効活用手法として、自己建設方式、事業受託方式、土地信託方式、定期借地権方式、等価交換方式、建設協力金方式について説明します。
不動産の有効活用とは
使っていない土地(遊休地)や投資を目的として土地を購入するなどして、アパートやマンションの経営を行ったり、事業用のオフィスビルや商業テナント、駐車場経営を行ったりなど不動産を活用して収益を発生させる方法はたくさんあります。
人気の土地活用ベスト5は、「アパート経営」「マンション経営」「賃貸併用住宅」「戸建賃貸」「駐車場経営」です。
引用：土地活用ノウハウ
下記、有効活用するための手法(手段)を6つ紹介します。
自己建設方式
自己建設方式とは、土地所有者が自分の土地を利用して、自らのノウハウ(知識、経験)をもとに不動産経営の計画、資金調達、運営管理等のすべてを行う手法です。
デベロッパー等に頼らないので、経営が上手くいった場合の収益は他の手法に比べて高くなりますが、土地所有者の知識・経験次第ではリスク(失敗の可能性)も高くなります。
デベロッパーとは不動産開発業者のことです。
事業受託方式
事業受託方式とは、土地の名義は土地所有者のままで、不動産事業の企画計画の立案、建物の建築、運営管理等はハウスメーカーなどのデベロッパーに委託して事業を行う手法です。
デベロッパー等へ報酬を支払う必要がありますが、その分デベロッパーの経験・ノウハウを活用することができます。
土地信託方式
土地信託方式とは、土地所有者が土地を信託銀行に預けることで、受託した信託銀行が不動産事業の企画計画の立案、建物の建築、運営管理等を行う手法です。
土地・建物等の名義は信託期間中は信託銀行名義となりますが、信託期間の終了時には土地所有者名義に戻ります。
定期借地権方式
定期借地権方式とは、デベロッパーと共同で行う方法で、土地所有者の土地に定期借地権を設定して、その土地の上に建物を建築して定期借地権付き建物として不動産事業を行う手法です。
定期借地権の期間満了時には原則として更地になりますが、建物の建築費等はデベロッパーが負担しますので土地所有者の資金負担は少なくてすむ有効活用手法です。
等価交換方式
等価交換方式とは、デベロッパーと共同で行う方法で、土地所有者は土地を、デベロッパーは建物の建設資金をそれぞれ出資して不動産事業を行う手法です。
土地の金額と建物の建設資金の割合に応じてそれぞれが持分を所有する形態となります。
なお、土地の出資(譲渡)には、すべてを譲渡する全部譲渡方式と一部を譲渡する部分譲渡方式があります。
土地に賃貸用建物を建てた場合、土地の評価が自用地評価から貸家建付地評価に変わるため、一般的に相続税対策になります。
建設協力金方式
建設協力金方式とは、将来建設する建物(現段階ではどんな建物か決まっていない)の借主(となることを希望する者)から建設協力金という名目で資金提供を受け、借主が希望する建物を土地所有者の土地に建てることで、その後借主からテナント料を受け取るタイプの不動産活用手法です。
不動産の鑑定評価方法や利回り計算については、以下の記事で詳しく解説しています。
＜勉強になる動画＞
＜土地の有効活用＞
土地活用のはじめ方
※ここはFP試験とは関係がない項目です。
上記6種類の不動産有効活用手法についてお伝えしましたが、実際の土地活用は立地や土地の状態、権利関係などによって最も効果的な活用方法を選択する必要があるので判断が非常に難しいです。
そのため土地活用にあたっては実績が豊富で、かつ信頼できる専門会社に相談することが大切です。
ですが、「どの専門会社がいいのか」というのは前述した立地や土地の状態等で有効な手法が変わるように専門会社もそれぞれ得手不得手がありますので、その土地にあった専門会社をみつける必要があります。
そのために200社以上の会社から厳選して「土地活用プラン」を作成してくれるサイトがありますので掲載します。
上記のサイトでは3分程度の簡単な入力で複数社の土地活用プランを無料で作成してくれますので、その土地にあった有効活用手法がみつかりやすいと思います。
さいごに
今回はファイナンシャルプランナー2級、3級試験範囲から不動産の有効活用手法として、自己建設方式、事業受託方式、土地信託方式、定期借地権方式、等価交換方式、建設協力金方式について解説しました。
FP試験では、それぞれの手法の基本的な内容を問う問題が多いので、各方式の特徴を押さえておきましょう。
FP２級・FP３級の勉強方法については、以下の記事も参考にしてください。
